1.不動産取引の流れ
分譲物件と仲介物件の違い
住まいの販売形態は大きく分譲物件と仲介物件に分かれます。これによって購入の流れが少し変わります。まずは、物件の販売形態を確認し、分譲物件の場合は「ポイント2」を、仲介物件の場合は「ポイント3」を参照して、購入の具体的な流れを把握しましょう。
（１）分譲物件
売り主である不動産会社から直接購入する物件です。（売り主から販売代理を受託した不動産会社を窓口に購入することもあります。）一般的に新築マンションや販売戸数の多い新築一戸建ては分譲物件となります。
（２）仲介物件
売り主から仲介の依頼を受けた不動産会社を通して購入する物件です。一般的に販売戸数の少ない新築一戸建てや中古物件は仲介物件となります。仲介物件の場合は、不動産会社への仲介手数料が発生することがありますので、事前に確認が必要です。
不動産価格の考え方
住いを買うと決めたら 大きな検討課題となるのが「価格」です。不動産は個別性が強い試算であるため、売り出されている価格が妥当なのか、その判断が極めて難しいという特徴があります。
特に、仲介物件では、売り主と買い主の交渉により最終的な売買価格を決めることになります。まずは、不動産価格に関する基本的な考え方と評価方法を少しでも理解するようにしましょう。。
（１）同じ不動産は存在しない
不動産には一つとして同じものが存在しません。同じ地域の土地でも、土地の形、面積、方位、接する道路の状況などによって、価格が大きく変わることがあります。また、同じ棟のマンションでも、階数、間取り、部屋の方位、管理状況などによって価格は変わります。このように、不動産価格の妥当性を判断する場合には、不動産の特徴（これを一般に「個別性」といいます）を踏まえて、物件ごとに検討する必要があります。
（２）取引時点が変われば価格は変わる
不動産市場にも、全体的な相場の動きがあります。たとえ同じ不動産であっても、取引する時期（これを一般的に「取引時点」といいます）が変われば、価格も大きく変わる場合があります。したがって、不動産価格を判断する場合には、市場全体の動向も踏まえて、取引時期に応じて検討する必要があります。
(3) 最終的には売り主と買い主の合意が前提
不動産売買は、スーパーなどで買い物をするように、提示された金額に対して「買うか、買わないか」の二者択一で成立するものではありません。売り主と買い主が個別に希望条件を調整し、合意したときにはじめて価格が確定します。
価格の評価手法を知る
売買を目的とした不動産の価格評価を一般的に「価格査定」といいます。価格査定には様々な手法があります。
取引事例比較法（土地やマンションの価格査定の基本的手法）
土地やマンションの場合、「取引事例比較法」により査定されることが多いようです。取引事例比較法は、売買しようとする不動産（以下「対象不動産」）と同じような不動産の取引事例等の価格と比較することで、対象不動産の価格を査定する方法です。
まず、対象不動産と取引事例等となる不動産を比較して、取引事例等の価格をベースに対象不動産のおおむねの価格水準を査定します。その上で、取引時期の違いについて、市場全体の動向を加味して一定の調整（これを一般的に「時点修正」といいます）を行います。
予算を決める
物件探しを具体的に始める前に、おおよその予算を把握することが重要です。 住宅の購入に必要な予算の把握と資金計画の考え方について理解しておきましょう
物件の購入資金だけ用意できれば住まいを買えるわけではありません。税金や登記費用、住宅ローンの諸費用、引っ越し費用、家具家電・カーテンの購入資金などが必要となります。その他、新築マンションの場合は、購入時に数十万円の修繕積立基金が必要なケースも多く、また、仲介物件の場合は、不動産会社への仲介手数料がかかります。つまり、住宅を購入するには、物件価格にこれらの諸費用を加えた資金を用意する必要があります。
こうして計算された住宅購入に必要な資金（物件価格＋諸費用）については、自己資金や住宅ローンの借り入れなどによって支払う必要があります。
物件価格＋諸費用＝自己資金＋住宅ローン
資金計画を立て、住宅ローンを選ぶ
住宅ローンを借りたら、長期に亘って返済をしていくことになります。住宅ローン商品にもいろいろなタイプがあって、どの商品を選ぶかによって適用される金利や返済額が違ってきます。
適切な資金計画を立てるために、住宅ローンの仕組みと商品ごとの特徴を押さえておきましょう。
元金に対して、金利をどのように設定するかによって、様々な商品タイプがあります。主なものは3つです。
（１）完全固定金利型
「完全固定金利型」は、借入期間中の金利がずっと固定される商品です。一般に金利固定期間に金利の上昇が想定されるような場合には、変動金利型等より当初の適用金利は高くなりますが、借入期間中に金利が変動したとしても、住宅ローンの返済額は借入当初の予定から変わりません。
（２）変動金利型
「変動金利型」は半年ごとに金利が見直され、その金利の動きをもとに5年ごとに返済額が見直されるタイプです。ただし、金利の変動に伴って返済額が上昇する場合でも、従来の返済額の1.25倍までという上限が定められています。金利の上昇局面では一般的に、完全固定金利型に比べて当初の適用金利は低めになっていますが、その後の金利上昇リスクを負うことになります。
（３）固定期間選択型
「固定期間選択型」は3年間、5年間などというように一定期間は金利が固定されていて、その期間が終了した時点で、再度金利を設定し（固定期間を選択するか変動金利とするか）、その金利によって返済額が見直されるタイプです。固定する期間の選択肢は、金融機関によって異なります。固定期間終了後の金利が大幅に上昇していた場合は、変動金利型のような返済額上昇幅の上限がないため、返済額が大幅に増える可能性があります。
物件を決めて購入の申込をする
気に入った物件が見つかったら、詳細な条件について相談します。
まず、不動産会社から、物件について知りたい情報を遠慮なく聞くとともに、現地案内時には物件をしっかりとチェックして、気になる点を確認します。その上で不動産会社と相談しながら、購入希望条件を具体的にしていきましょう。基本的な条件が固まったら、売り主に条件を提示し、購入の申し込みをします。
宅地建物取引業法では、売買契約を締結するまでの間に、不動産会社は、購入予定者に対して購入物件にかかわる重要事項の説明をしなければならないと定めています。重要事項説明は、宅地建物取引士が、内容を記載した書面に記名押印し、その書面を交付した上で、口頭で説明を行わなければなりません。
重要事項の説明を受ける
宅地建物取引業法では、売買契約を締結するまでの間に、不動産会社は、購入予定者に対して購入物件にかかわる重要事項の説明をしなければならないと定めています。重要事項説明は、宅地建物取引士が、内容を記載した書面に記名押印し、その書面を交付した上で、口頭で説明を行わなければなりません。
重要事項説明書に記載されているのは、大きく分けて「対象物件に関する事項」と「取引条件に関する事項」ですが、宅地建物取引業法で、説明すべき事項が細かく定められています。購入を検討する中で確認していた情報と異なる説明はないか、その他気になる事実はないかなど、きちんと確認しましょう。
売買契約書を結ぶ
不動産の売買は、高額な資産を対象とした取引ですので、一般的には、契約書を作成して取り交わします。また、宅地建物取引業法でも、不動産会社（宅地建物取引業者）に対し、契約が成立したら遅滞なく契約内容を記載した書面を、宅地建物取引士に記名押印させた上で交付することを義務づけています。
売買契約の一般的な項目とそのチェックポイントを紹介します。ただし、個別の契約によって取り決めの内容と確認するポイントが変わりますので留意してください。
（１） 売買物件の表示
購入予定物件の表示に誤りがないかを確認します。一般的には、登記記録（登記簿）に基づいて契約書に表示されます。売買対象となる物件が明確であることが、売買契約の大前提です。
（２） 売買代金、手付金等の額、支払日
売買代金や手付金等の金額と支払日をしっかりと確認します。期日までに支払えない場合は、契約違反となる場合もありますので注意しましょう。
また、手付金については、その取り扱いをしっかりと確認します。手付金がどのような手付け（解約手付、証約手付、違約手付）であるのか、金額は適当か（売買代金の何割程度か）などを確認します。手付けが解約手付であれば、いつまで手付解除が可能であるかについても確認しましょう。
なお、売り主の信用力に不安がある場合は、高額な手付金等の支払いには十分に注意する必要があります。
（３） 土地の実測及び土地代金の精算
土地の面積は、登記記録（登記簿）に表示された面積と実際の面積が違うことがあります。したがって、売り主が引き渡しまでの間に土地の実測を行うことも多いようです。実測の結果、登記記録（登記簿）の面積と実測した面積が違う場合は、その面積の差に応じて、売買代金を精算します。（実測をするのみであえて精算しないこともあります。）一般的に、売買代金の精算は、当初の売買代金と当初の売買面積（登記記録（登記簿）上の面積）に基づく1㎡当たりの単価を用いて行われます。
（４） 所有権の移転と引き渡し
所有権の移転と引き渡しの時期を確認します。引っ越しの予定などを踏まえて、問題ないか判断します。所有権移転と引き渡しは代金の支払いと引き換えに行われますが、不動産取引の実務では、代金支払いの場で、所有権移転登記に必要な書類や鍵などが買い主に引き渡されることで完了することが多いようです。
（５） 付帯設備等の引き継ぎ
特に、中古住宅の場合は、室内の照明やエアコンなどの設備、敷地内の庭木や庭石などの引き継ぎについて明確にしておく必要があります。このような付帯設備等の引き継ぎをめぐるトラブルは意外と多く発生しますので、契約前に、何を引き継いで、何が撤去されるのかを売り主との間で十分に調整する必要があります。また、引き継ぐ設備等が故障していないかなど、その状態も事前に確認しましょう。契約に当たっては、付帯設備等の一覧表を用いて一つ一つ確認することが多いようです。（このとき用いる一覧表は「物件告知書」「物件状況確認書」などといわれています。）
（６） 負担の消除
購入予定物件を完全な所有権で取得できるかを確認します。例えば、抵当権や賃借権など、所有権の完全な行使を阻害するような権利は、売り主の責任によって除かれた状態で引き渡されます。このような権利が除かれないまま引き渡しを受けると、購入後に予定通り利用できない場合がありますので注意が必要です。
なお、投資用物件の売買では、テナントが入居していることが多く、その場合はテナントとの賃貸借契約に限って、買い主に引き継がれます。この場合は引き継ぐ権利と引き継がない権利を明確にする必要があります。
（７） 公租公課等の精算
不動産売買契約では、固定資産税や都市計画税といった公租公課を売り主と買い主の間で精算することが一般的です。その他、管理費などの費用を精算することもあります。精算は引き渡しの日を基準に、日割りで行われることが多いようです。このような精算金も、売買代金とは別に必要となりますので確認しましょう。
（８） 手付解除
何らかの突発的な事情により契約を解除せざるを得ないときに、手付解除することがありますので、どのような取り決めとなっているか確認します。もちろん、当事者間の合意で、手付解除を認めない契約としたり、手付解除が可能な期間を限定することも可能です。
手付けの金額は、一般的に売買代金の20％までの範囲で設定することが多いようですが、手付金が少額である場合には、自分が解除するときの負担は小さくなる一方、相手に解除されるリスクも高くなります。逆に、手付金が多額である場合は、自分が解除するときの負担は大きくなりますが、相手方に解除されるリスクは低くなります。手付解除に関しては、手付金の額も併せて確認しましょう。
（９） 引き渡し前の物件の滅失・毀損（きそん）（危険負担）
売買契約締結後に、天災で建物が全壊するなど、売り主にも買い主にも責任のない理由によって、購入予定物件が滅失・毀損した場合の取り決めです。
不動産売買では、一般的には、売り主が物件を修復した上で、物件を引き渡すこととなります。ただし、物件の修復に過大な費用がかかるとき、または、物件が滅失・毀損したことにより買い主が契約の目的を達せられないとき（例えば、とても住む状態には修復されないなど）は、契約を無条件で解除することができます。万が一の場合の取り決めですので、しっかりと確認しましょう。
（１０） 契約違反による解除
契約違反（つまり約束違反、これを法的には「債務不履行」といいます）により契約を解除するときの取り決めです。売り主または買い主のいずれかが債務不履行となった場合には、その相手方は契約を解除することができます。このように契約違反によって解除となった場合には、契約に違反した者が違約金等を支払うことが一般的です。違約金等はおおむね売買代金の20％までの範囲で設定されることが多いようです。契約に違反することを前提として売買契約を締結するわけではありませんが、万が一のことがありますので、事前にしっかりと確認しましょう。
（１１） 反社会的勢力の排除
不動産取引からの「反社会的勢力の排除」を目的に、平成23年6月以降順次、反社会的勢力排除のための標準モデル条項が導入されています。売買契約書の条項の中に「売り主及び買い主が、暴力団等反社会的勢力ではないこと」「物件を反社会的勢力の事務所その他の活動の拠点に供しないこと」などを確約する条項が盛り込まれていることを確認しましょう。これらに反する行為をした場合は、契約を解除することができます。
（１２） ローン特約
買い主に責任がないにもかかわらず住宅ローンの借り入れができなかった場合、買い主は売買代金を支払うことができず、最終的には契約違反となってしまいます。このような状況は買い主には酷ですので、買い主が、住宅ローンを利用して住宅を購入する場合、売買契約にローン特約を付すことが一般的です。買い主は、住宅ローンの審査が不調に終わった場合に、売買契約を無条件で解除することができます。
ただし、買い主がローン審査に必要な手続きを怠った場合など、買い主の落ち度でローンを借りることができなかった場合には、この特約は適用されません。ローン特約がある場合でも、契約前に資金計画を十分に検討して、借り入れの目処をもって契約することが大切です。
なお、新築マンションで、オプションによる追加工事や仕様変更を行った場合は、ローン特約の対象にならないケースもありますので注意が必要です。
（１３） 瑕疵担保（かしたんぽ）責任
売買物件に、隠れた瑕疵（欠陥など）が発覚した場合、売り主へ物件の修補や損害の賠償を求めることが可能です。また、瑕疵が重大で、住むこともままならない場合などは契約の解除を求めることもできます。売買契約では、売り主が瑕疵担保責任を負うか否か、負う場合は物件の引き渡しからどのくらいの期間で責任を負うのかなどが取り決められます。瑕疵担保責任の期間が短いほど買い主に不利となり、逆に長いほど売り主に不利となります。隠れた瑕疵をめぐるトラブルは非常に多いことから、しっかりと契約内容を確認しましょう。
結引き渡しを受ける
- 引き渡し前の内覧で仕上がりを確認
新築住宅の場合
新築住宅の場合、引き渡し前に完成した住宅の仕上がりを確認する内覧会が行われます。ここでは、2つの確認しておきたいポイントを紹介します。
まず、「契約書・仕様書通りの仕上がりになっているか」ということです。内装材や建具、住宅設備などが契約通りのものになっているかをしっかりと確認しましょう。
次に、「仕上がり具合」を確認します。建具の開閉はスムーズか、壁材や床材、天井などの端や継ぎ目の処理はきちんとされているか、傷はないか、などを確認しましょう。不具合が見つかった場合には、引き渡しまでにきちんと直してもらうように依頼します。
問題がなければ、住宅の仕上がり具合を確認した旨の書類に署名・押印し、内覧会は終わります。ただし、一度署名・押印すれば、その後に不具合などを指摘しても、責任があいまいになりがちです。署名・押印の前に、内覧会でしっかり確認しておきましょう。
中古住宅の場合
中古住宅の場合には、引き渡し日までに売り主または不動産会社の立ち会いのもと、現場の確認をするケースもあります。約束した修理等は完了しているか、引き継ぐ予定の付帯設備があるかなど、契約条件に沿った状態であるかをしっかり確認しましょう。売り主から告知書（付帯設備及び物件状況確認書）を渡されている場合は、それに基づいて確認します。
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